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地产纠偏路

2021年11月24日 18:02 来源于 财新网
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房地产缘何急转直下?风险是否已经收敛?对宏观经济拖累究竟多大?
伍戈
经济学博士,研究员。长江证券首席经济学家,曾长期供职央行货币政策部门,并任国际货币基金组织经济学家。中国经济学最高奖——孙冶方经济科学奖得主,曾获浦山政策研究奖,刘诗白经济学奖。“远见杯”中国经济,全球市场预测双冠军。中国金融四十人论坛(CF40)成员,中国首席经济学家论坛理事,清华,复旦,人大等校兼职导师。

  【财新网】(专栏作家 伍戈)1.地产骤冷,经济逆风。三季度以来,房企违约不断,土地流拍频现,地产销售,新开工,投资增速突如其来全面转负。房地产固然不再作为短期刺激经济的手段,但维持其相对稳定也是政策应有之义。房地产缘何急转直下?风险是否已经收敛?对宏观经济拖累究竟多大?

  2.本轮房企现金流恶化的时点,恰恰是在“三道红线”和房贷集中度政策出台前后,房企的融资与销售“两头”受限。三季度居民按揭贷款额度收紧,叠加头部房企风险事件后预售资金监管趋严,流动性风险进一步加剧。总体来看,此次危机既是“冰冻三尺”,也有“一日之寒”。

  3.流动性风险的化解本质上是房企,地方和中央的三方博弈过程。目前,负有主体责任的房企已出售资产自救,压实属地责任之下地方参与项目收购,中央层面按揭贷款也已扩容。加之未来到期债务将高位回落,境内外地产债呈现企稳迹象,“政策底”到“市场底”依稀可见。

  4.展望未来,按揭贷投放加速,开发贷滞后跟进,房贷利率有望下行。多措并举后,商品房销售可能明年二季度企稳,投资则要到下半年。房地产对整体经济拖累最严重的时期还未到,也许在明年一季度,此后才边际缓解。但地产对明年全年经济增速的拉动可能是负向的。

正文:

  地产骤冷,经济逆风。三季度以来,房企违约不断,土地流拍频现,地产销售,新开工,投资增速突如其来全面转负。房地产固然不再作为短期刺激经济的手段,但维持其相对稳定也是政策应有之义。房地产缘何急转直下?风险是否已经收敛?对宏观经济拖累究竟多大?

一,房地产风险如何收敛?

  当前房地产市场的风险主要体现为流动性风险,而非资产负债表的危机。房企现金流恶化的时点,恰是在“三道红线”和房贷集中度政策前后,房企的融资与销售“两头”受限。三季度居民按揭贷款额度收紧,叠加头部房企风险事件后,多地加强预售资金监管,抑制了以往可“挪用”的现金流。今年房企又面临偿债高峰,进一步加剧流动性危机。可以说,此次危机既是冰冻三尺,也有一日之寒。

图1:风险为何如此突然?
来源:WIND,笔者测算
注:贷款含房企贷款与个人按揭贷款,现金流含上市房企经营性与筹资性现金流。

  流动性风险的化解本质上是房企,地方和中央三方的动态博弈过程。现阶段:

  房企负有主体责任,目前已通过降价促销,出售项目和股权,债务重组等自救,部分房企大股东还出售个人资产提供资金。

  地方敦促企业积极自救,优先采取协调金融机构,司法集中管辖等予以支持,还有地方国企着手出资承接股权或项目。

  中央则在防范系统性风险的前提下,注重房企道德风险并强调压实企业和地方责任,加快信贷投放,提供资金出境便利等。

图2:三方博弈下的风险演绎
来源:政府官网,公司公告,WIND,笔者整理
注:房企违约风险为房企中资美元债信用利差。

二,房地产投资何时企稳?

  历史经验表明,以居民按揭贷款为先导的政策维稳信号出现后,市场的担忧往往会逐步缓解。同时,房企债务到期量在今年达到高峰后未来将有所减少,客观上也有利于流动性风险的缓解。近期,房企中资美元债市场已呈现企稳迹象,“政策底”到“市场底”依稀可见。

图3:“政策底”到“市场底”依稀可见
来源:WIND,彭博,笔者测算
注:美元债价格,按揭贷款均为同比增速。到期债务包括开发贷,境内外债券,信托。

  展望未来,按揭贷投放继续加速,开发贷滞后跟进,房贷利率有望持续下行。事实上,10月百城首套房贷利率下降1个基点,11月再降4个基点,平均放款周期也较上月缩短5日。多措并举后,商品房销售可能明年二季度企稳。考虑到房企面临流动性与保交房压力,本轮销售改善对投资的拉动或更为滞后,预计投资企稳要到下半年(全年增速约为0到-5%),其对明年经济增速的拉动可能是负向的。

图4:地产对明年经济的影响是负向的
来源:WIND,笔者测算

  作者伍戈为经济学博士,长江证券首席经济学家。  

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:边放

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