再析“深房理”：房地产“去金融化”？

　　【财新网】（专栏作家 周浩）近期的专栏《“深房理”只是冰山一角？》中，笔者提到了关于上海住房抵押贷款与房地产成交量显得有些“不匹配”的现象，引发了很多读者的关注。有读者质疑房地产贷款发生的时点与购房时点可能存在一些不一致，因为可能会带来误读。

　　为了解释这个疑问，笔者试图寻找更多的数据，但相对而言，上海的数据相对碎片化，且各统计渠道的口径有差异。但国家统计局有关于全国房地产的销售数据，同时人民银行也每月公布抵押贷款的增量。这两组数据可以在一定程度上揭示房地产与金融之间的关系。

　　在“房住不炒”的大前提下，近年来的房地产个人抵押贷款的增速出现了明显放缓，但从很多人的微观感受来看，房价并没有明显的松动。因此，我们可以换个视角来观察房地产市场的这个有趣的“去金融”现象。

　　笔者在下图中列出了过去10年中新售住宅金额（包括现房和期房）以及每年新增个人住房抵押贷款的金额，单位均为万亿元人民币。一个大致的感受是，在2016年之前，新售住宅的金额与新增住房抵押贷款几乎是同步的，但2016年之后，两者之间出现了明显的走势不相关——新增住房抵押贷款每年都没有超过5万亿元人民币，但新售住宅却在同期几乎增长了50%。在2020年，新售住宅金额为15.5万亿元人民币，但新增抵押贷款为4.3万亿元人民币，大约是住宅成交金额的27%，而这一比例在2010年为33%。

　　考虑到市场中同时有大量的二手房成交，新增个人住房抵押贷款在实际房地产成交中的比重应该更低，这与笔者提到的在上海发生的现象是一致的。

　　房地产真的出现了“去金融化”么？相信答案是否定的。可能的解释是，由于各类调控的存在，大量的购房行为通过其他的金融活动实现了融资。与此同时，各种“全款”买房的背后，大概也隐藏着再抵押的倾向。

　　从这个角度来说，对于“深房理”事件的深度调查，可以帮助我们理解房地产市场与广义银行信贷之间的关系，而如果想从根源上遏制炒房的现象，那么全面房产税的出台可能是必需的政策。

　　与此相关的一个更深层次的问题是，房产兴而百业兴，似乎仍然是一个虽然不愿被触及但在某种程度上客观存在的现象。这背后的根本问题是房产市场活跃后，银行也愿意支持房地产为抵押的各类贷款行为，从而创造出更加活跃的经济活动。而对于房地产的广义信贷支持，事实上也会推动房价的进一步上升。从这个角度来说，房地产在很大程度上成为了经济的晴雨表，也表明商业银行对于房地产作为抵押物的独特偏好。

　　这种偏好的产生，大约是因为长期的经验教训累积而成，因此没必要过度责怪商业银行。改变市场长期的行为习惯，关键是改变市场的底层逻辑。相信如果没有房价的大幅度下跌，那么这种逻辑是很难被根本改变的。

　　作者为德国商业银行亚洲高级经济学家